Ewiges Nießbrauchrecht in Polen und Deutschland

Achtung, es ist nicht dasselbe!

Im deutschen Recht bedeutet die rechtliche Institution des Nießbrauchs das unveräußerliche und unvererbliche absolute Recht, eine fremde Sache, ein fremdes Recht oder ein Vermögen zu nutzen.

In Polen ist der „ewige Nießbrauch" (polnisch: użytkowanie wieczyste) eine Rechtsform im Immobilienrecht Die Übersetzung des polnischen Begriffs als „ewiges Nießbrauchrecht" ins Deutsche als ist allerdings riskant und irreführend. Denn das „polnische ewige Nießbrauchrecht" bedeutet etwas wesentlich anderes als der Nießbrauch im deutschen Recht. In Deutschland ist dem użytkowanie wieczyste das Erbbaurecht am ehesten ähnlich.

Wie im Deutschen handelt es sich zwar um ein dingliches Recht, es wird aber in der polnischen Rechtslehre zwischen dem Eigentum und den beschränkt dinglichen Rechten angesiedelt. Die Ursprünge des „polnische ewigen Nießbrauchrechts" gehen zurück auf die zwanziger Jahre des vorigen Jahrhunderts und die damals geförderte Entwicklung von Genossenschaften, insbesondere zur Bekämpfung der Wohnungsnot. Unter sozialistischen Bedingungen ermöglichte es, ungenutztes Grundeigentum des Staates zur „privaten Nutzung" freizugeben, ohne gegen den Grundsatz zu verstoßen, dass das „Volkseigentum" nur vermehrt, aber nicht vermindert werden darf.

Als erste Besonderheit ist anzumerken, dass Gegenstand des „polnischen ewigen Nießbrauchrechts" ausschließlich Grundstücke sind, deren Eigentümer der Staat, Gebietskörperschaften und deren Verbände oder unterstellte Institutionen sind, also öffentliches Eigentum an Grund und Boden im weitesten Sinne.

Zum zweiten kann das „polnische ewige Nießbrauchrecht" am Grundstück veräußert, vererbt und mit einer Hypothek belastet werden. Auch kann es zur Befriedigung von Ansprüchen bei der Zwangsvollstreckung herangezogen werden.

Das Eigentum aller Immobilie auf dem mit dem „polnischen ewigen Nießbrauchrecht" vergebenen Grundstück, wie Gebäude oder sonstige Bauten und Anlagen, sind Eigentum des Berechtigten, d. h. desjenigen dem das „polnischen ewigen Nießbrauchrecht" verliehen wurde bzw. der es von einem Vorgänger erworben hat (Nießbraucher). Der Eigentümer, der das „polnischen ewigen Nießbrauchrecht" verliehen hat, kann dem Nießbraucher jedoch bestimmte Pflichten auferlegen sowie Forderungen stellen und Auflagen für die Nutzung des Grundstücks vorgeben.

Der ewige Nießbraucher und seine Pflichten

Gebrauch vom „polnischen ewigen Nießbrauchrecht" können grundsätzlich alle natürlichen und juristischen Personen machen sowie Organisationen, die keine juristische Person sind. Nicht-EU-Ausländer müssen vor der Verleihung des „polnischen ewigen Nießbrauchrechts" grundsätzlich eine Genehmigung des Innenministers einholen. Aber es gibt Ausnahmen entsprechend des Gesetzes von 1920 (s. art. 8 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). EU-Bürger und Unternehmer aus der EU und dem Europäischen Wirtschaftsraum sowie aus der Schweiz bedürfen dieser Genehmigung im Prinzip nur bei Landwirtschaftlichen Nutzflächen, Zweithäusern und in bestimmten Gebieten, wie z. B. Grenzregionen. Lassen Sie sich beraten!

Verliehen wird das „polnische ewige Nießbrauchrecht" in Form einer notariellen Urkunde. Rechtskraft erlangt es jedoch erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Das „polnische ewige Nießbrauchrecht" gilt für einen Zeitraum von mindestens 40 und bis zu maximal 99 Jahren. Eine Verlängerung ist möglich und fast immer der Fall, es sei denn, dass der staatliche Eigentümer des Grundstücks darauf eine für das Gemeinwohl wichtige Investition vorhat. Beim Eigentümerwechsel durch Verkauf, Vererbung etc. wird das „polnische ewige Nießbrauchrecht" nicht neu verliehen, sondern im Grundbuch wird nur der neue Eigentümer eingetragen.

Mit der Verleihung des „polnischen ewigen Nießbrauchrechts" erhebt der Grundstückseigentümer in der Regel eine einmalige Erstgebühr in Höhe von 15 % bis 25 % des Grundstückswerts sowie jährliche Gebühren in Höhe von 0,3 % bis 3 % des Grundstückswerts. Diese Gebühren darf er jeweils frühestens nach drei Jahren erneut erhöhen. Die Grundsteuer wird zusätzlich und unabhängig wie bei jeder üblichen Eigentumsform von der Gemeinde festgelegt und erhoben, in der sich das Grundstück befindet.

Das „polnischen ewige Nießbrauchrecht" kann vom Grundstückseigentümer nur dann entzogen werden, wenn der Nießbraucher die ihm auferlegte Pflichten nicht erfüllt oder fällige Gebühren nicht entrichtet. In diesem Fall geht das sich auf dem Grundstück befindliche Eigentum des Berechtigten auf den Grundstückseigentümer über, und der Nießbraucher hat nur Anspruch auf eine Entschädigung.

Was bleibt am Schluss?

Sollte nach Ablauf der vereinbarte Frist wider aller Wahrscheinlichkeit und Erfahrung das „polnische ewige Nießbrauchrecht" nicht verlängert werden, hat auch in diesem Fall der Berechtigte nur einen Anspruch auf eine finanzielle Gegenleistung für seine sich auf dem Grundstück befindenden Immobilien, Anlagen und sonstigen baulichen Einrichtungen, es sei denn, er kann das betreffend Grundstück vom Eigentümer erwerben.

Sollte der Eigentümer beabsichtigen, das vom Berechtigten im Rahmen des „polnischen ewige Nießbrauchrechts" genutzte Grundstück zu verkaufen, so steht dem Nießbraucher das Vorkaufsrecht zu. Auch hier gibt es allerdings Ausnahmen. Insbesondere wenn sich das Grundstück unmittelbar im Besitz des polnischen Staates befindet und für Projekte von öffentlichem Interesse genutzt werden soll, hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht. Lassen Sie sich betraten!

Umwandlung in Eigentum von Grundstücken mit Wohnbebauung

Für die Umwandlung des „polnischen ewigen Nießbrauchrechts" für Grundstücke mit Wohnbebauung in Eigentum gilt aktuell seit dem 01.01.2019 das „Gesetz über die Umwandlung des ewigen Nießbrauchrechts für Grundstücke mit Wohnbebauung in das Recht auf Eigentum an diesen Grundstücken" vom 20.07.2018 (Gesetzblatt 2020, Position 2040). Der Anteil der sich auf den betreffenden Grundstücken befindlichen Wohnbebauung inkl. dazugehörender Gebäude wie Garagen u. ä. muss mindestens 70 % betragen bzw. mindestens die Hälfte der Genutzten Räume in den Gebäuden muss als Wohnräume genutzt werden.

Die Umwandlung erfolgt Kraft des Gesetzes und muss deshalb nicht gesondert beantragt werden. Dem Berechtigten zur Nutzung des „polnischen ewigen Nießbrauchrechts" wird von der zuständigen Behörde ein Dokument übergeben, dass die Umwandlung bestätigt. Gleichzeitig wird das Grundbuchamt des zuständigen Gerichts in Kenntnis gesetzt und zur Eintragung ins Grundbuch verpflichtet.

Auch nach der Umwandlung des Nießbrauchrechts in Eigentum sind die Gebühren, die bisher für die Nutzung dieses Rechts zu zahlen waren, weiter zu entrichten. Die Höhe und das Konto für die Einzahlung der Gebühren werden im Dokument angegeben, das die Umwandlung bestätigt. Die Umwandlung des „polnischen ewigen Nießbrauchrechts" in Eigentumsrecht hat keinen Einfluss auf die Bezahlung der Grundsteuer.

Zusammenfassung

Angesichts des sich abzeichnenden Endes des „polnischen ewigen Nießbrauchrechts" als Möglichkeit, in Polen Grund und Boden für private und gewerbliche Investitionen zu erwerben, sollten entsprechende Angebote sehr sorgfältig auf ihre Wirtschaftlichkeit geprüft werden. Für Grundstücke mit Wohnbebauung im Sinne des „Gesetzes über die Umwandlung des ewigen Nießbrauchrechts für Grundstücke mit Wohnbebauung in das Recht auf Eigentum an diesen Grundstücken" vom 20.07.2018 dürfte es prinzipiell solche Angebote nicht mehr geben, denn diese sind bereits in Eigentum umgewandelt oder stehen kurz davor.

Bei Entscheidungen über eine Investition auf Grund und Boden, dessen Nutzung angeblich nur in Form des „polnischen ewigen Nießbrauchrechts" möglich sei, ist Vorsicht geboten. Lassen Sie sich beraten!

Kontakt:

Dr. Jacek Franek M.L.Eur.
Adwokat (PL) Rechtsanwalt (D)

ul. Ledóchowskiej 5E/2
02-972 Warszawa/Polen

Tel.: +48 22 622 95 96
Fax: +48 22 622 12 85
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