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Immobilienarten in Polen

Das polnische Recht kennt drei verschiedene Arten von Immobilien: Grundstücke, Gebäude und Teile von Gebäuden. Die beiden letzteren stellen gem. Art. 46 § 1 des polnischen Zivilgesetzbuches, kurz: ZGB, nur dann eine Immobile dar, wenn dies in besonderen Vorschriften vorgesehen ist. Ansonsten sind sie Bestandteile eines Grundstückes. Die verschiedenen genossenschaftlichen Rechte, die es in Polen gibt, begrünen kein klassisches Immobilieneigentum im Sinne des ZGB. In der Praxis haben sie aber eine recht große Bedeutung. Denn in dieser Form wird ein beachtlicher Teil polnischer Wohnungen gehalten. Siehe dazu unten. 

Grundstücke 

Grundstücke werden in Polen als Teile der Oberfläche definiert, die Gegenstand besonderen Eigentums sind. Als Grundstück kann daher nur derjenige Teil der Oberfläche betrachtet werden, der rechtlich ganz abgrenzbar ist. Die Abgrenzung ist anhand des Grundbuches feststellbar. Der abgrenzbare Teil der Oberfläche muss darüber hinaus Gegenstand besonderen Eigentums sein. Keine Immobilie ist daher Grund und Boden, der zum ausschließlichen Gebrauch eines Teileigentümers abgesondert wurde. 

Aus Art. 461 ZGB ergibt sich die Aufteilung in landwirtschaftliche und sonstige Grundstücke. Die Aufteilung ist für Ausländer von besonderer Bedeutung. 

Gebäude 

Grundsätzlich sind Gebäude in Polen Bestandteile eines Grundstückes. Gem. Art. 46 § 1 ZGB werden sie jedoch dann als Immobilien angesehen, wenn sie kraft besonderer Vorschriften ein vom Grundstück getrennter Gegenstand besonderen Eigentums sind. 

Zu den besonderen Vorschriften im Sinn des Art. 46 § 1 ZGB gehören in erster Linie Bestimmungen über Gebäude auf Grund und Boden, der zum sog. Erbnießbrauch überlassen wurde. Hier wären nur zwei Tatsachen zu betonen. Da der Erbnießbrauch seit Anfang der sechziger Jahre die einzige Form der Übertragung von staatlichen Grundstücken an Privatpersonen war, wird ein beachtlicher Teil der Grundstücke in Polen in dieser Form gehalten. Das betrifft vor allem Grundstücke, die - aus deutscher Sicht - in den ehemals deutschen oder - aus polnischer Sicht - in den wiedererlangten Gebieten gelegen sind. Die zweite Tatsache ist, dass das Grundstück und die darauf errichteten Gebäude trotz separaten Eigentumsverhältnisse nicht getrennt veräußerbar sind. Derjenige, der den Boden besitzen will, muss einen Kaufvertrag bezüglich der Gebäude und einen Erbnießbrauchübertragungsvertrag bezüglich des Grundstückes abschließen. 

Nach den Bestimmungen des Erbnießbrauchumwandlungsgesetzes kann der den natürlichen Personen zustehende Erbnießbrauch in Eigentum umgewandelt werden. 

Wohnungseigentum

Teile von Gebäuden können in Polen, ebenso wie Gebäude selbst, nur dann eine Immobilie sein, wenn sie kraft besonderer Vorschriften ein vom Grundstück getrennter Gegenstand besonderen Eigentums sind. Das ist bei dem sog. Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes der Fall. Nach dem Gesetz können sowohl Räume, die zu Wohnzwecken dienen als auch Räume, die zu anderen Zwecken bestimmt sind, separates Eigentum und somit eine Immobilie bilden. Zur Errichtung des Wohnungseigentums durch ein Rechtsgeschäfts bedarf es der Eintragung ins Grundbuch. 

Genossenschaftliche Rechte 

Die von der Genossenschaft errichteten Gebäude stellen ihr Vermögen dar, das wiederum allen Genossenschaftsmitgliedern gehört (Art. 3 des Genossenschaftsgesetz, kurz: GenG). Einzelne Mitglieder haben daher kein Eigentum an den einzelnen Wohnungen oder anderen Räumen, sondern nur ein sogenanntes genossenschaftliches Recht. Das GenG kennt vier Arten der genossenschaftlichen Rechte: das genossenschaftliche Wohnungsmietrecht, das genossenschaftliche Wohnungseigentumsrecht, das genossenschaftliche Gewerberaumrecht und das Recht auf ein genossenschaftliches Einfamilienhaus. 

Zu betonen ist, dass keines der genossenschaftlichen Rechte in Polen als Immobilie anzusehen ist. Sie bilden nicht einen vom Grundstück getrennten Gegenstand besonderen Eigentums im Sinne des Art. 46 § 1 ZGB, sondern sind beschränkt dingliche Rechte. 

Das genossenschaftliche Wohnungsmietrecht hat für potentielle Erwerber in Polen keine Bedeutung. Es ist weder veräußerlich noch im Wege der Erbfolge übertragbar noch unterliegt es der Zwangsvollstreckung. 

Bedeutsam sind dagegen die drei übrigen polnischen genossenschaftlichen Rechte, die veräußerlich, im Wege der Erbfolge übertragbar sind und der Zwangsvollstreckung unterliegen. Sie sind grundsätzlich nicht teilbar, es sei denn, dass die Mitinhaber Eheleute sind. Alle drei Rechte verleihen dem Inhaber nur eine eingeschränkte Machtbefugnis über den Wohnraum: die Vermietung oder unentgeltliche Überlassung des Raumes ist nur nach Genehmigung der Genossenschaft zulässig.

Seit dem 2007 ist den Genossenschaftsmitgliedern das Recht eingeräumt, das genossenschaftliche Wohnungseigentumsrecht an eigener Wohnung in Eigentum umwandeln zu lassen. Voraussetzung dafür ist, dass der Vertrag vor einem Notar abgeschlossen wird. 

Falls Sie Fragen im Hinblick auf eine Immobilie in Polen oder den Erwerb einer Immobilie haben, oder die Rechtslage der Immobilie vorab prüfen möchten, stehe ich Ihnen gern zur Verfügung. Rufen Sie mich an oder mailen Sie mir kurz.

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